La primera lectura de las cifras de los tres primeros trimestres de 2022 dejan poco lugar a las dudas: los grandes fondos han tenido en todo momento en el punto de mira el mercado español. BNP calcula un volumen de inversión de 13.100 millones de euros, un 57% más que en el mismo período del año pasado, con dos sectores como el de oficinas y mercados alternativos a la cabeza por número de operaciones.
Por su parte, CBRE sube el listón de la inversión hasta casi 14.200 millones de euros, el mejor dato de toda la serie histórica. Pero ambas firmas están de acuerdo en que este ritmo se antoja insostenible a corto plazo. CBRE habla de una moderación de las buenas cifras conseguidas hasta ahora por la incertidumbre macroeconómica, mientras BNP espera un ajuste entre el 15% y el 20% para 2023 sobre los máximos de este año.
Hay razones para pensar en una inevitable ralentización del volumen de inversión. La primera clave es, claro está, el alza de los tipos de interés. El precio del dinero sube a velocidad de crucero, y eso hace que muchos inversores adelanten sus operaciones de compra para evitar el encarecimiento esperado de la financiación. El BCE subirá este jueves el precio oficial al menos 50 puntos básicos y volverá a apretar el botón de las alzas en diciembre.
Demanda coyuntural
Por lo tanto, hay mucha demanda que podríamos denominar como "coyuntural" en el sector. Se trata de darse prisa para evitar préstamos más caros, como está ocurriendo en el mercado hipotecario, donde los compradores están pisando el acelerador ante la evidencia de que a la subida del Euribor, ya a las puertas del 2,8% en tasa diaria, no se le ve el final. En todos los casos, llegará un momento en que el alza de tipos empezará a bloquear operaciones.
Ya se advierten algunos síntomas de parón en esta primera parte del último trimestre. Con tipos mucho más altos, las rentabilidades esperadas por los fondos se resienten. Y ya se están parando algunas negociaciones por importantes activos con el argumento de la falta de visibilidad sobre la evolución del mercado inmobiliario. En la práctica, a algunos fondos ya no les salen las cuentas y los vendedores no están dispuestos a aceptar descuentos del 20% ó el 30%.
"No creo que vayamos a ver un ajuste duro a corto y medio plazo. Más bien será un proceso suave, progresivo, porque el mercado sigue gozando de buena salud. Se van a superar holgadamente los 15.000 millones de inversión al cierre de 2022, y hay mercados como el de Madrid que son extremadamente dinámicos. Pero es inevitable que la situación macro mundial acabe por pasar factura", señalan en fuentes del sector.
Por otra parte, la subida de tipos también está elevando la rentabilidad de otras inversiones alternativas al inmobiliario, que empiezan a ejercer una seria competencia con el 'ladrillo' que sólo aumentará con el paso de los meses. Con estas cartas sobre la mesa, el sector se prepara para un ajuste que será más o menos traumático según el tamaño de la ralentización económica en marcha.