Este ligero descenso de las hipotecas es un síntoma muy pequeño, todavía apenas imperceptible, de algo que todos los analistas llevan meses prediciendo que sucederá, pero que curiosamente no termina de ocurrir. Se trataría de un relajamiento, una estabilización, un frenazo, un parón, una crisis, cualquiera sabe el adjetivo que habrá que poner, del sector inmobiliario, al que, no obstante, ya se le pone una fecha de comienzo para este próximo 2023.
Y lógicamente se producirá por una caída en la venta de viviendas debido al encarecimiento de las hipotecas, provocado a su vez por las constantes subidas de precio del dinero de las autoridades monetarias para intentar frenar una inflación galopante en la que tiene mucho que ver la guerra de Ucrania y la subida de los carburantes. En resumidas cuentas una situación que no invita demasiado al optimismo.
Decidida política del BCE
El Banco Central Europeo (BCE), en su última reunión de 2022, decidió aumentar los tipos de interés en 50 puntos básicos, hasta el 2,5%, una subida inferior a los dos incrementos anteriores de 75 puntos básicos, aunque en su comunicado ya avanzó que tendrá que seguir subiendo el precio del dinero hasta alcanzar niveles suficientemente restrictivos para asegurar que los precios en Europa vuelvan a situarse en el objetivo del 2% a medio plazo. Pero es que además, después de esta última subida, el vicepresidente del BCE, el español Luis de Guindos, ha declarado que las subidas de 50 puntos básicos como la última efectuada, pueden convertirse en la "nueva norma" de la entidad durante un cierto periodo de tiempo hasta conseguir situar los tipos donde considere la institución europea.
Según Luis de Guindos en una entrevista con el periódico francés ‘Le Monde’, "aún tenemos que hacer más para frenar la inflación y no tenemos otra opción", ya que si no se controla la inflación "será imposible que la economía rebote".
Subida del euríbor
La realidad es que tras la última subida de tipos, el euríbor a 12 meses ya ha superado en algunas jornadas el 3%, un nivel que no registraba desde diciembre de 2008. Pero si, como indica el BCE, sigue subiendo el precio del dinero al menos un punto o punto y medio, no sería nada extraño encontrar el euríbor en el 3,5% o por encima a mediados del año próximo, con lo que ello supone de fuerte encarecimiento de las hipotecas para las familias endeudadas en este tipo de préstamos.
Da la sensación de que todavía hay en estos momentos una especie de sálvese quien pueda con la compra de viviendas, como si fueran a acabarse, realmente una cosa inexplicable. Es algo así como que le hubieran entrado prisas a todo el mundo por comprarse una casa cuanto antes y endeudarse, quizás porque se prevé que las hipotecas subirán todavía más.
Pero entonces resultaría que no se está teniendo en cuenta que lo lógico es que caiga también el precio de las viviendas, y estas se conviertan en un poco más asequibles para los ciudadanos, lo que debería entrar en la ecuación, pero no lo parece.
Hasta la fecha, se han producido movimientos razonables y lógicos como la tendencia a no suscribir hipotecas variables e irse a las fijas. Vayamos con los datos. El 33,2% de las hipotecas sobre viviendas que se constituyeron en octubre fueron a tipo variable, mientras que el 66,8% se firmaron a tipo fijo, el porcentaje más bajo desde septiembre de 2021.
El tipo de interés medio fue del 2,03% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,74% en el caso de las de tipo fijo. Esto hace año y pico o dos estaba más o menos al revés, la mayoría de ciudadanos firmaba hipotecas variables y casi ninguno fijas.
Hipotecas, de variables a fijas
Además el pasado octubre, según la misma estadística, un total de 10.198 hipotecas cambiaron sus condiciones y de esa cifra, un 35,3% de cambios se deben a modificaciones en los tipos de interés, de forma que después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumentó del 24,2% al 53,3%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuyó del 75% al 44,9%.
Esto es lógico que suceda, pero se hace difícil creer que hoy por hoy se mantengan las cifras de venta de casas y también sus precios, ya que la situación económica no parece la mejor. De hecho, el pasado septiembre marcó un récord en compraventas de viviendas en nuestro país desde 2007, con una subida interanual del 6,9% en España y los precios siguieron subiendo.
Sin embargo, quizás toca que cambie la situación de estos mercados a bastante corto plazo, según algunos expertos, que ya empiezan a hablar de que los astros están alineándose para una próxima tormenta perfecta. Este ciclón empezaría al dar tal número de variables que parece imposible que el inmobiliario pueda resistirlas.
Primero, la inflación que ha provocado la subida del precio del dinero y por consiguiente de la hipotecas, pero también de la situación de precariedad económica con los precios disparados, lo que está llevando a una acelerada pérdida del poder adquisitivo de las familias, que además ven que sus salarios no se mueven.
Algo ya ha empezado a pasar
Un reciente estudio de ING citado por el portal Idealista, que de estas cosas sabe mucho, ve claramente para 2023 el comienzo de una cierta ralentización del mercado inmobiliario, con una caída de los precios que estima en torno al 3,4%. A su juicio ese descenso de precios todavía no se percibe en Madrid, Barcelona o en otras grandes ciudades, pero sí está produciendose desde hace algunos meses en diversos núcleos de la costa mediterránea y también en Baleares y en Canarias.
Se trataría por el momento, dicen algunos expertos, de una desaceleración que ha comenzado hace relativamente poco tiempo, cuyo alcance aún no es predecible y que seguirá reflejándose en las distintas estadísticas poco a poco en los próximos meses. La tendencia parece meridianamente clara, sin ninguna duda, pero dado que estamos en España y hablando de un sector tan especial e imprecedible como el inmobiliario, puede pasar cualquier cosa. Habrá que estar atentos.