El aumento de los tipos de interés suele provocar un enfriamiento de la demanda al aumentar el esfuerzo hipotecario que han de realizar los hogares para adquirir una vivienda. Según cálculos de CaixaBank Research, una subida del euríbor hasta el 1,8% (su estimación para finales de 2023), aumentará el esfuerzo hipotecario en España del 34,3% que suponía a principios del presente año, hasta el 38,6% a finales del próximo. Es decir, una presión de 430 puntos básicos añadida a las economías familiares.
Por el lado de la oferta, un Euribor más alto supone el aumento de los costes de financiación para promotoras y constructoras; lo que también puede reducir el mercado.
De hecho, las previsiones de los expertos de CaixaBank para 2023 pasan porque el número de compraventas “bajará algo más del 10% en 2023 y que el precio de la vivienda se ralentice de forma notable, pero que mantenga una tasa de crecimiento positiva”.
Y con esas perspectivas, las empresas ya han empezado a hacer ajustes y saneamientos de todo tipo para afrontar con las mayores garantías posibles las vacas flacas que se avecinan. De hecho, constructoras e inmobiliarias copan el 40% de las reducciones de capital que las empresas españolas han realizado en lo que va de año. La cifra supone un crecimiento del 180% con respecto a agosto de 2021.
Solo las inmobiliarias han ejecutado el 30% de las reducciones de capital registradas con un volumen de saneamientos por valor de 3.510 millones de euros. Unos ajustes que creen el 235% con respecto a los ocho primeros meses del año pasado.
Si a esa cifra se suma los refuerzos del capital de las compañías, el esfuerzo financiero realizado en el sector inmobiliario supera los 6.327 millones de euros.
Si añadimos a las constructoras, la cifra alcanza los 4.680 millones solo entre enero y agosto de este año. El tercer lugar del ranking lo ocupan las sociedades financieras, con el 29% del total, el 11% menos que el año anterior.
Estas reducciones de capital, en términos globales, han crecido en importe el 35% hasta los 11.700 millones de euros y apenas el 0,3% en número de operaciones. Según los datos recabados por Iberinform (Crédito y Caución) en el Registro Mercantil,“el principal motivo por el que se lleva a cabo una reducción de capital es la compensación del impacto de las pérdidas económicas en el patrimonio neto”.
Sin embargo, el proceso de saneamiento no es paralelo a un reforzamiento de balance de las empresas. De hecho, las ampliaciones de capital registradas, por valor de 14.081 millones de euros, caen el 35% en los ocho primeros meses del año en términos económicos y el 0,5% en número de operaciones.
Como recuerda Iberinform, las ampliaciones de capital suponen, en unos casos, inyecciones de liquidez y en otros, compensación de créditos o transformación de reservas o beneficios para reequilibrar su estructura financiera o para ampliar su capacidad de inversión y crecimiento.
Este proceso de reforzamiento patrimonial también está protagonizado por constructoras e inmobiliarias (34% del total). De hecho, solo las inmobiliarias representan una de cada cinco ampliaciones de capital (por 2.817 millones)que se han registrado hasta septiembre, aunque la cifra supone el 12% menos que en el mismo periodo del año anterior.
Compradores más ‘saneados’
Afortunadamente, la situación actual es muy diferente a la de la crisis del ladrillo de 2008, especialmente por la parte de los compradores. “La pujanza de la demanda obedece en gran parte a los cambios de preferencias pospandemia y a la canalización de parte del ahorro acumulado durante la pandemia al sector inmobiliario. Además, los balances de las familias y del sector financiero están mucho más saneados, y no existe un exceso de oferta”, asegura CaixaBank.
Tal como refleja en su último análisis del sector, la debilidad en el mercado inmobiliario se empieza a manifestar con un aumento del tiempo que se tarda en vender una vivienda y la reducción del número de operaciones de compra-venta. Una evolución que, en varios trimestres, acaba con la reducción o, incluso, la caída de los precios. “Esta fase de ajuste del mercado -dice CaixaBank Research- suele ser más profunda y duradera cuantos más desequilibrios se hayan acumulado durante la fase de expansión previa. Por este motivo, la fase recesiva de 2009 a 2013 fue especialmente larga e intensa”.
En 2020, el sector inmobiliario sufrió un ajuste como consecuencia de las restricciones a la movilidad ligadas a la pandemia que se saldó con una caída de ventas del 16,9%. La situación se invirtió por completo al año siguiente con un crecimiento del mercado del 34,7%. Algo absolutamente inusual solo explicable por la propia pandemia.