Una dinámica positiva que los expertos del sector creen que se mantendrá durante los próximos meses, aunque con una previsible moderación en los principales parámetros del sector. Pero estas previsiones estarán en función de los nuevos desafíos en un escenario de desaceleración económica, sin descartar el riesgo de recesión, y elevada inflación. Se prevé que la tasa media de los precios en España se mantenga por encima del 4 %.
Entre los retos más importantes en el mercado inmobiliario, señalan los expertos de Solvia, –firma líder en servicios inmobiliarios para particulares, empresas e inversores– se sitúa el aumento de la contratación de las hipotecas variables, la moderación de la compraventa y el descenso de la oferta de alquiler.
Después de un 2022 caracterizado a sus inicios por una demanda récord en las hipotecas a tipo fijo para viviendas, los últimos datos publicados por el INE indican que esta tendencia se está revirtiendo a marchas forzadas. Este cambio de rumbo se mantendrá los próximos meses debido, principalmente, a la estrategia de las entidades bancarias de establecer precios mínimos para las hipotecas variables y endurecer las condiciones de las fijas.
La compraventa de vivienda se frenará
En estas condiciones, con los tipos de interés en Europa en su nivel más alto desde 2008 y con la economía en puertas de una recesión, el poder adquisitivo y la capacidad de ahorro de las familias se verá afectada. Dos elementos determinantes a la hora de comprar una vivienda. De este modo, destaca el informe de Solvia cabe esperar un ajuste para este año entre un 10 % y un 15 % en el número de operaciones de compraventa.
Este descenso se dejará sentir también en una mayor estabilización del precio. Aunque no es previsible un incremento tan acusado como el experimentado en 2022, las estimaciones indican que el precio de la vivienda volverá a saldar en positivo este ejercicio, con un aumento de entre el 1,5 % y el 2,5 % interanual, motivado principalmente por el reducido apalancamiento del sector y la escasez de vivienda en las grandes ciudades.
El otro gran factor a tener en cuenta será la reducción de la oferta de alquiler y de reposición. Al incremento de la demanda, se une una oferta cada vez menor. Una tendencia que se mantendrá en los próximos meses, teniendo en cuenta además que el Gobierno ha anunciado que el límite del 2% a la subida de las rentas se mantendrá en este ejercicio.
Se trata de una medida que podría provocar que determinados propietarios se resistan a ceder sus viviendas disponibles al alquiler. Esta falta de oferta, que según muchos expertos podría experimentar caídas de entre el 15 % y el 20 %, unida al aumento del interés por alquilar seguirá tensionando los precios en los próximos meses.
**Atractivo del sector inmobiliario **
Pero no serán los únicos desafíos para el sector inmobiliario. El subsector de obra nueva, por ejemplo, se verá también fuertemente tensionando. La complejidad regulatoria de las diferentes comunidades autónomas en la generación de suelo para la promoción, la falta de mano de obra cualificada, las subidas de los precios de las materias primas o el riesgo de una recesión económica ante los incrementos de tipos de interés son algunos de los factores que están retrasando la creación de proyectos de nueva construcción.
No obstante, la sólida demanda existente para este tipo de activos y su atractivo para los inversores podrían impulsar este sector, alcanzando en 2023 los niveles de años anteriores.
Todo ello dependerá de otros factores como la previsible moderación de la inversión en el sector terciario. Tras un 2022 en el que se alcanzaron cifras históricas, se espera que la inversión en inmuebles no residenciales, como los suelos comerciales o las naves logísticas, continúe creciendo en 2023. Sin embargo, se tenderá a la estabilización debido a la incertidumbre económica actual.
En cualquier caso, estos expertos consideran que la vivienda de inversión, reposición y extranjera, seguirán siendo protagonistas este 2023 gracias a su elevada rentabilidad y a la gran oportunidad que supone para los inversores que buscan estabilidad. Todo apunta a que la vivienda se mantendrá como un activo refugio para los inversores frente a las tasas inflacionistas. Estos inmuebles, unidos a las viviendas de reposición y extranjeras, serán los que sostengan el mercado en los próximos meses.
**Sostenibilidad, innovación y crecimiento **
Entre tanto, las compañías del sector inmobiliario siguen haciendo grandes esfuerzos por adaptarse a las nuevas necesidades de los consumidores y sus requisitos a la hora de elegir vivienda. La sostenibilidad, la eficiencia energética o el uso de materiales y sistemas de construcción respetuosos con el medio ambiente, son factores que cada vez influyen más a la hora de seleccionar un inmueble.
Todo ello con una clara apuesta por la innovación. Los expertos aseguran que las inmobiliarias seguirán explorando las posibilidades tecnológicas para aumentar sus ventas. Una de las más llamativas seguirá siendo el metaverso. Un mundo paralelo a la realidad que, entre otras ventajas, permite realizar transacciones de activos físicos gracias a la réplica digital de los inmuebles, además de poder visitarlos virtualmente o reservarlos a través de la “tokenización” de los contratos.
Este proceso permite digitalizar las viviendas de forma que su versión del metaverso represente el valor del inmueble en la vida real. También se estima un aumento en el empleo del Big Data por parte de las inmobiliarias, ya que este gran modelo de almacenamiento permite realizar estudios con una alta tasa de fiabilidad, agilizar los procesos administrativos, valorar las oportunidades del mercado y establecer mejores condiciones para los clientes.
Los expertos esperan, de este modo, que el sector inmobiliario mantenga su atractivo de inversión este año como valor refugio contra la inflación, liderado de nuevo en España por Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial como grandes referentes, pero también con un sinfín de pequeñas socimis que pueden dar muy buenos réditos.